民法は、特に民法第二編の物権法でしょうか。

更に特に、第１０章の抵当権でしょうか。

そこで、抵当権とは。

債権者なる者が一定の物などの担保をとり、債権者がその担保を取り上げずそのまま持ち主やその担保を提供した者に使わせておき、債権者の貸したお金を回収できなかったときに、この担保とした物をお金に換え、そのお金を他の債権者よりも優先的に取り立てできる権利である。

要するに、銀行から家を担保にしてお金を借りた場合、担保に出した家にはそのまま住めるが、もし借りたお金が返せなかったときは、担保の家を売りそのお金が優先的に銀行への返済となるということであろう。

（正に競売である）

質権と同じように契約によって担保を設けるが、違う点は担保をとった者、すなわち抵当権者が担保を手元におかず、持ち主にそのまま使わせておくということである。

これはこれで社会生活で便利であろうが、担保物権を持ち主がそのまま使うということで、それに抵当権があるということを誰にでもはっきり分かるようにしなければ担保抵当制度の意味がないであろう。

そこで、抵当権を一般に示す登記制度となり、更に登記できなければ抵当権設定もできないということにもなり、結果、不動産が抵当権の目的の主なものとなるものである。

ちなみに、民法以外で工場抵当法、鉱業抵当法、自動車抵当法や立木法などで、特別に抵当権の目的物が定められてもいるが、これらも登記などにより公知される性質のものばかりである。

他民法関係は判例、解釈など説明が多岐にわたることから割愛する。

　（民法は全てにおいて奥が深いから注意・・土地家屋調査士試験もつらい）

　　　ほとんどが正弦定理と考えてもよい。

　　　測点間距離が偏心点に対して対向する辺の場合に用いると理解すればよい。

　　　そして、あとは公式の暗記と当てはめることだけである。

　　　公式は、Ｘ" ＝Ｓ分のｅ×ラジアン×ｓｉｎαである。

　　　Ｘ"は偏心補正量で、Ｓは基準点の距離、ｅは偏心距離、αは観測角

から偏心角を減じたものである。

　ラジアンは一般的に２０６２６５であるが、問題指定された場合はその数値となる。

　公式さえ理解していれば、あとは問題図を参考に当てはめるだけで解答が導き出される。

　その際、検算の意味で、５択解答の数値を当てはめれば更に分かりやすいと考える。

　この偏心補正計算も土地家屋調査士試験では、定番の問題であり、公式を正弦定理から導き出せれば完璧である。

　過去問等を数回こなせば、理解が深まると考える。

　　　公式の理由も説明可能であるが、とりあえず丸暗記でいい。

　　　公式は、２Ｓ＝Ｘｎ（Ｙｎ＋１　?　Ｙｎ?１）でいい。

　　　例えば、Ａ、Ｂ、Ｃ及びＤ各点の座標値が示され、その各点を結ぶ線で仮に四角形様の土地図形がある場合、その面積を求めるのは上記公式を当てはめればよい。

　　　Ａ点でいえば、Ａ点のＸ軸数値に、Ｂ点のＹ軸数値からＤ点のＹ軸数値を減じた数値を乗すればよい。

　　　Ｂ点でいえば、Ｂ点のＸ軸数値に、Ｃ点のＹ軸数値からＡ点のＹ軸数値を減じた数値を乗すればよい。

　　　これをＣ点、Ｄ点と算出していく。

　　　この４点の算出合計が２Ｓである。

　　　そして、最後に２で除すると当初の各点を結ぶ線の面積が算出される。

　　　ここから、各点の座標値を利用して、二分の一の面積の高さ及び底辺を割り出す応用問題にも対応できる。

　　　この座標値からの求積は、土地家屋調査士試験では頻出であり、基本問題でもある。

　　　土地家屋調査士実務でも必須であろう。

レーシック 失敗　

　　　まず、観測結果などとして既知点Ａの標高、Ａ，Ｂの高低角、ＡＢ間の斜距離、Ａ，Ｂの機械高、目標高が示される。

　　　土地家屋調査士試験では、通常ジオイドの起伏等は無視され、ラジアン法のローは大概２０００００となる。

　　　最初に、Ａ及びＢのそれぞれからの高低角の平均値を算出する。

　　　通常、斜距離から高低差を求めるにはｓｉｎ関数を用いるが、ローが示されている場合それに従う。

斜距離に高低角の平均値を乗じて、２０００００で除すると高低差が算出する。

そこで、各機械高と目標高を考慮する。

すると、既知点Ａの標高から新点Ｂとの高低差を減じ、Ａの機械高を加え、Ｂの機械高を減じると新点Ｂの標高が算出される。

尚、今回の標高計算は平成１７年の午後問題に初めて出題されたといわれ、通常は測量士問題とのことである。

土地家屋調査士試験など、いかなる試験も備えがあれば憂いも不安もない。

例えば、一般的三角形の三辺をa、b、cとすると、そのaの対角をＡ、bの対角をＢ、cの対角をＣとした場合、aをｓｉｎＡで除した数値とbをｓｉｎＢで除した数値、cをｓｉｎＣで除した数値が致するという定理である。

余弦定理は。

上記の三角形でいうと、a辺の二乗は、b辺の二乗とc辺の二乗を加えた数値に二とbとcとcoｓＡを乗した数値を減じた数値に一致するという定理である。

これら定理は、土地家屋調査士試験の午後問題などで、二辺とその侠角が判明している場合の三角形解法や、三方角と一辺が算出される場合などの他の辺長を求める問題などに活用できる。

参考までに、土地家屋調査士試験では平方根と三角関数の関数表が配布されるが、例えばcoｓ９５度の数値が必要な場合、関数表では９０度までの数値のみであるので、このときは１８０度から減ずると考えマイナスcoｓ８５度として計算することである。

また、問題図面上では平行線に見えるものでも、数値上では異なる場合も多く、五択解答肢の数値も良く見極め、明らかに異なる数値の場合は別方式の検算などをして、必ず五択解答肢から正解を導き出す方法をとることがよい。

土地家屋調査士試験では、クイズ的なひっかけ問題も多く、常に検算などの注意を心がけ算出することである。

引っ越し見積り相場

　　　この場合のＣ点の座標値を求める。

　　　最初に辺長Ａ?Ｂを求める。

　　　これは、Ａ点、Ｂ点の座標値差を算出し、ピタゴラスの定理で算出する。

　　　同時に、同Ａ?Ｂ辺長の方向角を求める。

　　　座標値差のＹ辺をＸ辺で除し、そのＣＯＳで算出する。

　　　次に、三辺二角が判明しているので、正弦定理を用いてＡ?Ｃ（Ｂ?Ｃ）辺長を求める。

　　　同時に先ほどの方向角からa（b）角を減じて、Ａ?Ｃ（Ｂ?Ｃ）辺の方向角を算出する。

　　　そして、未知点の座標値計算方法としての、Ｘ軸は辺長にＣＯＳ方向角を乗じて、Ｙ軸は辺長にＳＩＮ方向角を乗じて、それぞれ算出する。

　　　この際、（Ｂ?Ｃ）を検算用として、小数点はできるだけ下三桁まで計算するほうがよい。

　　　以上が、平成１７年の午後の過去問の一つである。

　　　三角測量からの正弦比例式を応用する良問といわれている。

　　　土地家屋調査士試験でも重要な基本項目である。

　　　建物の登記事項である床面積については、ちょっとややこしいこともありますので、ここで確認しましょう。

　　　床面積とは？

　　　建物の各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいい、平方メートル単位で一平方メートルの１００分の１未満は切り捨てる。

　　（○○，○○平方メートルです）

　　（また、分譲以外の区分建物の専有部分は、中心線でなく内壁を基準ともします）

　　　建物の構造別に考えますと、木造は全て柱の中心線を基準とし、鉄骨造はその状況により柱の中心線や外側だったりもします。

　　　そして、取扱いとして次のようにも定められています。（準８２条）

　　　天井の高さが１，５メートル未満の階は床面積に算入しない。

　　（ロフトの床でしょうか。ただしロフト下の通常の床は算入します）

　　　階段室、エレベーターなどは、各階の床面積に算入する。

　　　屋外階段は床面積に算入しない。

　　（建物の外気遮断性がないからでしょう）

　　　吹抜けは、上階の床面積に算入しない。

　　（当然です。床なしですから）

煙突、ダストシュートは、内部にある場合は各階の床面積に算入し、外部にある場合は算入しない。

　　（エレベーターと同じ考えでしょうか）

　　　出窓は、高さが１，５メートル以上のもので更にその下部が床面と同一の高さのものに限り、床面積に算入する。

　　（けっこうな出窓です）

　　　このへんも、よく土地家屋調査士試験に出ているようですので、注意が必要です。

（土地家屋調査士試験の過去問頻出であり重要ポイントです）

　　　例えば甲地と乙地の合筆の登記をする場合は、次に掲げるときはすることができません。（法第４１条、規１０５条）

?　相互に接続していない土地の合筆の登記（接続していない、要するにくっついていない土地同士はダメよ、という意味でしょう）

　　?　地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記（宅地、農地などと地目が異なる場合や登記上同一でも現況が異なる場合は不可、行政区画や字が異なる場合や相互接続でも管轄登記所が異なる場合も不可、ん?要は用途や住所が違う土地同士はダメ、ということでしょう）

?　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記（登記は表題部と権利部に分かれ、権利部は所有権の甲区と所有権以外の乙区に分かれますが、その表題部の所有者と権利部甲区の所有者が異なる場合は不可、表題部の表示登記後に権利部の保存登記を一般的にしますが、その所有名義人が一緒でないとダメとのことでしょう）

?　表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記（所有者が二人以上のときは○分の○と割合の持分をそれぞれ表して登記しますが、その持分の割合が表題部と権利部で異にする場合は不可、持分表記が変わっていたらダメということでしょう）

?  所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記（ある土地の登記簿によっては表題部の登記のみで所有権の権利部の登記をしていないものもありその場合は不可、片方だけ権利部登記しているときはダメということでしょう）

　　?　所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆の登記（抵当権など権利部乙区に登記がある場合は不可、所有権以外の権利登記があると第三者が介在するのでダメということでしょうが、例外があり承役地にする地役権登記は可で更に抵当権、根抵当権などの担保権が日付、目的、番号が同一の場合も可とのこと）

　　　（ちょっとややこしいですが、このひっかけの過去問が多いようです）

土地家屋調査士は、まだまだ遠く険しいです・・。

　　今回は土地の地目などについて考えましょう。

　　地目とは？

　　土地の主たる用途をいう。土地の現況及び利用目的から僅少の部分使用があるときでも、全体の状況から定める。

　（全体を観察して決めます）

　　例えば、農耕地は田や畑、建物敷地は宅地、校舎及び関連敷地は学校用地、鉄道及び付属敷地は鉄道用地、境内に属する土地は境内地など。

（規９９条、準６８・６９条）

そして、ちょっと迷う地目としては。

?　農耕地で用水を利用して耕作する土地は田、利用しないは畑

?　牧草栽培地は畑

?　水力発電の水路などは雑種地（水道用地ではない）

?　ガスタンク、石油タンク敷地は宅地（雑種地などではない）

?　鉄塔敷地、変電所敷地、坑口、やぐら敷地は雑種地

（土地家屋調査士試験のマニア過去問としてありです）

　更に、ちょっとここで用語の予習でも。

　　土地の分筆とは

　　　表題登記のある一筆の土地を分割して二筆以上の土地にすること。

（一つの登記されている土地敷地を分けるという意味でよいでしょう、土

地を一部売却するときなどにすると思います）

　　合筆とは

　　　表題登記のある二筆以上の土地を合併して一筆の土地にすること。

（分筆と逆の意味合いでしょう）

　　分合筆とは

　　　表題登記のある一筆の土地の一部を分割して他の表題登記のある土地に

合併すること。

（分筆と合筆を一緒に申請するか、連件でする場合でしょう）

　　登記識別情報（登記済証）の提供のない登記申請は、本人確認のために、書留郵便などでその登記名義人宛に申請の有無及び申請内容の真実確認を申し出よと事前通知する。

　（申請人の申請内容をホンマかと登記名義人に事前確認するということ）

　　この事前通知を省略できる場合が二つある。

　　一つは資格代理人による本人確認。

　（資格代理人とは司法書士などのこと）

　　資格代理人が、申請人と面識ある場合はその経緯などの事実情報、面談確認の場合はその状況などと身分確認（運転免許証などの提示）の事実情報、更に自己の資格代理人を証する情報を登記所に提供した場合。

　（写真付き以外のやや信頼性の薄いものの身分確認は、二点にて確認するとのことでもある）

　（資格代理人を信じましょう！ということでしょう）

　　二つ目は公証人による本人確認。

　　申請書面について、公証人がその申請人が正当な登記名義人又は登記義務者であると必要な認証をしていて、登記官をしてその内容を相当と認めた場合。

　（公証役場のお墨付きならＯＫということでしょう）

　　また、申請の不正防止のために登記官による本人確認もあります。

　　登記官は、申請適格者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるときは、申請人などに出頭を求め質問、文書提示などを求め、申請適格者の有無を調査しなければならない。

　（あやしいやつ、うさんくさいやつは調査するというところか）

　　土地家屋調査士試験では、選択問題で例外規定をひっかけによく使うので、注意が必要と考えます。

　　今回は登記をする重要性について考えましょう。

　　原則、権利移動などは当事者の合意で成立しますが、それを第三者に対抗するには登記が必要になってきます。

この第三者は、善意は当然として単なる悪意も含まれます。

例えば、甲が乙にＡ地を売りました。乙が未登記の間に甲が更に丙にＡ地を売りました。（二重売買）丙は、甲乙間の売買を知っていても、知らなくても先に登記した場合は、先に売買契約が成立していた乙でも未登記であれば丙にＡ地の所有権を主張できないということです。（甲の責任問題は別）

ちょっと理不尽に感じますが、原則はこうです。

丙は、乙に登記がないことを主張できる。

しかし、不動産登記法第５条では、次の第三者は主張できない者となっています。

　（正義はいるのです。最後には勝ちます）

詐欺又は脅迫によって登記の申請を妨げた者。

他人のために登記を申請する義務を負う者。（司法書士、法定代理人、法人の代表権者など）

更に民法上でも、次の第三者はいわゆる背信的第三者として主張できないとされています。（登記がないことを主張することについて正当な権利を有しない者）

不法占拠者

無権利者

不法行為者

未登記をいいことに悪意、暴利目的の者

債権者など

（まぁ一般的に悪人たちと考えればいいでしょう）

土地家屋調査士には人間性も求められます。

　　基本は外気分断性、定着性、用途性です。

　　外気分断性とは？

　　屋根と周壁は条件である。

　　更に、周壁は少なくとも三方必要である。

　　よって、屋根を有しない建造物、屋根を有し周壁を有しない建造物（ガソリンスタンドの給油箇所など）、屋根を有するが周壁が二方以下の建造物（あずま屋など）は建物ではない。

　　しかし、立体駐車場、乗降場、野球場の屋根を有する観覧席などは、屋根があり周壁がない方が用途性を充足するというような場合は、建物とみることができる。

　（原則、屋根周壁が必要ですが、土地家屋調査士試験ではよく例外が出ています）

　　定着性とは？

　　永続的定着性が必要である。

　　定着性が否定されるものを列記する。

　　浮舟（海中の地盤固定を除く）、切符売場、発売所、機械上の建造物（地上に基脚を有し支柱を施したものを除く）、ガスタンク、石油タンク、給水タンク、モデルハウス、簡易宿泊所（プレハブなど）、温床施設（半永久的なものを除く）。

　（これらも土地家屋調査士試験では頻出問題です）

　　用途性とは？

　　ズバリ！人貨滞留性の有無で判断される。

　　用途に対し一定の生活空間が確保されるか否かということ。

　　街路アーケード、屋根周壁付き歩道などは単なる通行路であるので、不可。

　（不特定多数が単に出入り通行する観光施設内部もダメということもあり得ます）

　　以上の建物要件は、建造物において建物の床面積が算入されるか否かの基

準ともなる。

（例えば、ベランダ部分、屋外階段は床面積に算入しないことから）

　　土地家屋調査士への道は更に険しい・・。

　　まず不動産とは？

　　民法上では、土地及び土地の定着物をいう。（民法８６条）

　　不動産登記法では、土地及び建物を登記対象不動産として扱う。（法２条）土地の定着物は、原則地盤となる土地の一部として扱われ独立しての登記はされない。立木法など不動産登記法対象外もある。

　（このへんは特に気にすることもありません）

　　では土地とは？

　　地表を人為的に区画したもの。筆という単位で数える。

　　登記自体は権利公示の目的だから、取引対象になり私人の所有権の客体となりうる必要がある。

（海面、湖面などはバツ。養殖場の水面下地盤は可のようである）

　建物とは？

　屋根及び周壁などを有し、土地に定着した建造物であり、用途目的に供する状態にあるものをいう。外気遮断性、定着性及び用途性があるものともいう。

（端的に、屋根壁があり基礎もあり売れるものということであろう）

　この建物の基準につきましては、まだまだ説明項目がありますので、別の機会ということで。

　ちなみに、まず建物は一戸建て住宅などの非区分建物と分譲マンションなどのような区分建物に大別されます。

　また、完成前の建物は原則不動産ではありません。

　しかし、内装などが終わって登記事項の種類、構造、床面積が特定できる場合は登記可能とも言われています。

　完成前は単に動産の材料などが土地に付着しているだけということで、不可ということです。

（登記事項の項目が確認できる程度で可能なのでしょう）

　新築建物の登記は正に土地家屋調査士の活躍の場です。

　　不動産登記制度は、不動産の表示及び不動産の権利を登記記録上で公示することによって、その不動産の権利を保全し取引の安全と円滑を図る制度ということである。

　（要は、この土地と家は誰のでどういう表示と権利関係があるのかをはっきりさせ、他の人にも分かるようにしようという程度の意味であろう）

　　次に不動産登記には表示登記と権利登記の二種類があります。

　　表示登記は、その物理的な状態を登記表題部に、所在のほか土地では地目、地積、建物では種類、構造、床面積などを公示し特定するためにする登記である。

　（土地、建物をそれぞれ特定するための登記と言えます）

　　この登記が土地家屋調査士の分野なのです。

　　権利登記は、その不動産についての過去から現在までの権利変動の経緯及び現在の権利関係を登記権利部に公示する登記である。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　（誰の不動産か、他に権利関係があるのかを表す登記でしょう）

　　この分野は司法書士となります。

　　ここで、少しややこしいことを。

　　基本的に物権変動は当事者の意思表示のみによって生じます。

　（甲がＡ土地を乙に売るという契約が成立した場合、その時点でＡ土地の所有権は乙に移転します）

　　ここで更に、この売買の所有権移転登記をし公示することによって、その物権変動を第三者に対抗することができます。

　（仮に甲が乙との売買契約後に丙にＡ土地を二重で売ったとしても、登記していれば乙は丙に俺のものだと対抗できるということです。逆をいえば、登記していないと対抗できないということです）

　　このように登記制度には公示力はあります。

　　しかし、公信力は認められていませんので、注意が必要なのです。

　　まだまだ登記法のさわりだけであり、土地家屋調査士への道は遠く険しいものです。

　　実際、私も資格を取ろうと思うまでよく知りませんでした。

　　簡単にいえば、その名称のとおりで土地、家屋の正確な大きさ、位置などを確認して法務局に登記することです。もう少しいうと、登記することの後に「など」を加えます。もう少し専門的にいうと、表示登記の独占士業というところでしょうか。

　　実は私事ですが、まず司法書士を目指そうと考えていました。行政書士を取得後はやはり司法書士だなと恣意的解釈をしていたのですが、ふと登記実務を想像すると土地家屋調査士も重要では、いやこれからの需要は簡易裁判もあるが測量、登記業務の方が必要とされるのでは、と想起し即決でまずは土地家屋調査士だな、と決め今日に至ったわけです。

　　勝手に受かるとも決めてしまいましたが。

（目指せ！伊能忠敬）

　　と、ここで私事の資格取得心構えを一つ。心構えといっても全てのことにおいてもこれしかないと考えていますが。

　　それはただただ「精神力」しかありません。

　　頭がいいとか、記憶力がいいとかまた環境がいいとかなどは周辺事情であってあまり影響はありません。

　　とにかく精神力というか、私的には「執念」です。これのみです。

　　とかく人間は、ある決意をしても途中で心が折れるものです。自ら逃避理由をつくり自己満足するものです。

しかし、何かを成就するには必ず犠牲と汗が必要です。その継続を保つのは精神力しかありません。やり遂げるという意地のみです。

要領、方法論、学習項目や環境などは、二の次です。

（土地家屋調査士へ心願成就！）

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